前往新版
7月5日，在历经两个跌停后，万科A（000002）的股价已跌至19.79元/股。
多位业内人士预测，在尾盘跌停成交近40亿的情况下（其中宝能系斥资近15亿增持），明天（7月6日），万科A极有可能开盘就打开跌停，或者上涨。"宝万之争"，这场对整个中国资本市场产生深远影响的股权争夺战，即将在多空双方的博弈中被推向另一个高潮。
相比万科在A股的波澜壮阔，新三板这边仍然是水波不惊。7月5日全天，三板做市（899002）振幅仅0.2%，整体成交额仅5.9亿元，不管从哪方面看，这样的数据都难以让人提起兴趣。
可是，犀牛之星（ipo3.com）想告诉你的是，在新三板上，却有这么一家与万科有着千丝万缕联系的公司。王石曾担任其首任董事长，并且，与万科一样，它的股权结构极为分散，同样没有控股股东与实际控制人，持股最大的股东之一万科的也仅持有3.06%股权。
那么，这是一家什么样的公司？万科的现在的境遇会影响到它么？
含着金钥匙出生
2002年，万科、万通、龙湖、建业、华远等组成的"中国城市房地产开发商策略联盟"共同集资1亿元，注册成立了上海中城房网投资管理有限公司。13年后，2015年10月26日，已更名为上海中城联盟投资管理股份有限公司的中城投资（833880）在新三板正式挂牌，成为了国内第一家挂牌的"以房地产及相关新产业链投资见长的资产管理公司"。
成立之初，中城投资的股东只有12家，业务是在创始股东间开展投融资服务，由项目经理对接单个项目，基金产品对应的标的都是基础资产，融资性质是债权，而且是短期贷款。
这是"房地产基金1.0"时代，被称作"圈子内的金融模式"。
经历了几番争论，2006年8月，中城投资完成了从内部"互助基金"向公司型投资基金的转型，用有限责任公司的实体来做项目直接投资，通过筛选项目、项目投资、投后管理和退出，获取合理回报。
但这也只是对1.0产品的延续。2009年，中城投资的管理团队开始了2.0版组合投资产品的研发、设计，将不同规模、期限、收益项目组合在一起，降低单个项目带来的不确定性，享受组合收益。
而伴随着2013年《新基金法》允许证券投资私募机构发行公募基金，以及利率市场化改革启动的利好，中城投资也迎来了它的3.0时代。公司改制为"投资管理股份有限公司"，进化为一家金融属性更鲜明的私募投资管理机构。
目前，中城投资已成长为中国最大的专业类资产管理公司之一，累计已发行的基金超过了50只，基金规模超过200亿。2015年，中城投资实现营业收入8.62亿元，同比减少8.28%；实现归属于挂牌公司股东的净利润2.33亿元，同比增长7.05%。
现今，再看中城投资身后的55家法人股东，更是堪称房地产界的豪华阵容组合，包括万科、复地、万通、龙湖、中粮地产等；而郁亮、任志强、冯仑、胡葆森等大佬，更是赫然出现在其董事会、监事会名单上。
中城投资的55家法人股东
中城投资的董事会与监事会人员名单
下个十年发力REITs
相比其它房地产基金，中城投资可谓光环满身：50多个股东中，有多达7家是上市公司；股东既可以提供项目源，同时多是中城投资旗下基金的投资人。在股权设置上，每个股东的股份比例都不超过4%，限制了单个股东对公司的影响。
中城投资的7家上市公司股东
虽然光环满身，但中城投资却也面临着毛利率的一路走低的尴尬。数据显示，2013年、2014年和2015年，中城投资的毛利率分别是61.64%、40.24%和36.89%。
中城投资的尴尬也是中国房地产行业的一个缩影。在经济处于结构调整的"新常态"下，房地产业增速放缓、企业创新、转型和升级是大势所驱。房地产行业必然经历从增量市场为主导到存量市场为主导的转变，参与持有型物业的开发、运营和管理是房地产基金管理人的下一步重要战略选择。
未来，中城投资将从此前主要投资于项目股权、增量业务，转向投资持有型物业等权益类资产，包括REITs（房地产投资基金）在内的资产证券化是中城投资未来的主要发展方向。
|
REITs（房地产投资基金），是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 按投资标的分，REITs可以分为权益类REITs和抵押贷款类REITs。其中，权益类REITs主要通过新建或收购方式持有出租型物业资产，获取租金收益和资产升值收益；而抵押贷款类REITs主要投资于抵押贷款、夹层贷款等抵押贷款资产支持证券来获取利息收益。 REITs的基本理念起源于19世纪的美国，1960年9月14日美国《房地产投资信托法案》允许设立REITs，开启了美国以及全球REITs市场的发展历程。在随后的50年里，全球REITs市场历经多次改革创新，进而使得REITs在数量和市值上得到了快速发展。目前全球已有20个国家和地区相继推出REITs，并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。 目前全球REITs总市值已经超过一万亿美元，北美是REITs市值最大的地区，占全球总市值的比重超过60%，且其数量和市值在金融危机过后仍在迅速增加。 |
事实上，国内探索REITs已久，但目前仍处在较为混沌的阶段。
2014年5月，中信证券推出"中信启航专项资产管理计划"，首次尝试在交易所流通，被认为是首单REITs产品。但因不具备良好的流动性、较低的投资门槛、产品的标准化等国外成熟房地产信托投资基金的特点，中信启航并不被业内视作标准REITs。
在业界看来，国内运作REITs的环境依然不成熟，存在法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，税收、监管、风险评估等方面也一直未得到改善。
2014年9月，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确指出要"积极稳妥开展REITs试点"，再一次撕开了REITs的政策突破口。
直到2015年6月，鹏华前海REITs登陆深圳证券交易所挂牌交易，才成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。
犀牛之星注意到，虽然截止到目前，中城投资在新三板上还未有任何交易。但自挂牌以来，中城投资已完成了总额为3亿的公司债的发行工作。同时，公司还计划在2016年通过定增募资15至40亿元。
中城投资2015年年报显示，其2016年具体经营计划和主要目标主要包括：
|
1.保持传统业务收入，包括基金管理费、业绩报酬和直接投资收入适度增长的同时，增加物业权益销售、PE投资、新型开发、财富顾问和投资顾问等收入类别；降低财务费用费率，节约管理费用； 2.把握结构性产品机会，组织适配的开发和经营要素，运用全品类金融资源和工具，主动进行具备潜在高回报的权益投资和资产管理能力投资； 3.依托由中城国际大厦投资和经营而形成的基础团队和能力，将不动产经营与管理作为新兴成长业务，逐步形成由新型开发到新型投资，再到新型资产管理的业务链； 4.利用中城联盟丰富的资源优势，着力挖掘房地产企业和项目的并购机会，主动寻找房地产一、二级市场套利机会； 5.既要稳定发展传统房地产基金规模，更要积极发展夹层、并购、资产增值、PE股权、证券等权益型基金，为公司平衡好长短期收益和风险。 |
